Недвижимость Великобритании: акценты смещаются

На фоне пандемии и значительного перехода потребительской активности в онлайн-среду в Великобритании выросла потребность интернет-магазинов в складских помещениях, а собственники предпочли самостоятельно управлять гибкими офисными пространствами.
Бурное развитие интернет-торговли в 2020 году не только оказало экономическую поддержку британским торговым сетям и производителям, но и помогло представителям строительного бизнеса, операторам складских помещений и брокерам.

Приток инвестиций

На рынок Великобритании пришли такие глобальные гиганты, как Blackstone Group Inc. и Prologis Inc., они строят логистические парки по всей стране. Национальные девелоперы также активизировали свою работу: британский инвестиционный фонд недвижимости Tritax Big Box REIT возводит в Датфорде (32 км от Лондона) крупнейший в Европе четырехэтажный склад по типу Big Box, который планируется ввести в эксплуатацию летом 2021 года. Все 213,7 тыс. кв. м склада уже арендовала компания Amazon.com Inc. для предстоящего расширения деятельности.
Строительная площадка будущего склада. Дартфорд, Великобритания
88,3 тыс. кв. м
складских помещений требуется,
по оценкам CBRE, на потраченный онлайн
1 млрд фунтов стерлингов
(1,27 млрд долл. США)

Повышенный спрос на склады

Увеличение арендной платы на склады в стране опережает с 2016 года аналогичный показатель для помещений под офисы и торговлю (см. график «Динамика арендной платы за склады, помещения под офисы и торговлю»).

За II квартал 2020 года спрос на склады вырос с 727,4 тыс. кв. м до 1187,3 тыс. кв. м. 50% площадей арендуют интернет-магазины. Однако не только они заинтересованы в складских помещениях: традиционные торговые сети наращивают интернет-бизнес, чтобы адаптироваться к экономике потребления после пандемии. Некоторые торговые сети объявили о частичном закрытии универмагов и сокращении рабочих мест.
Константин Фомиченко
директор департамента индустриальной
и складской недвижимости Knight Frank
«В России спрос на складские помещения сначала упал, однако после снятия карантинных мер стал восстанавливаться и возвращаться к показателям 2019 года – прежде всего благодаря двум сегментам: e-commerce и продуктовому сетевому ретейлу. Пандемия COVID-19 и вызванные ею меры самоизоляции подтолкнули к развитию сегмент онлайн-торговли. Увеличившиеся обороты торговли, в свою очередь, заставляют инвестировать в логистическую инфраструктуру. За первые три квартала этого года объем инвестиций в складские активы достиг отметки в 26,6 млрд руб. – в шесть раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Подобная динамика объясняется спецификой складского сегмента, который лучше всех пережил пандемию, и потребностью профильных инвесторов в высококачественных складах».

Собственники помещений берут управление в свои руки

Они стремятся активнее участвовать в управлении и развитии офисных пространств и поэтому чаще заключают с компаниями-операторами соглашения о совместном управлении. Несмотря на то что такие соглашения возлагают на собственников больше обязанностей, например по оснащению офисного пространства, они же позволяют им увеличить свою долю доходов от аренды.
25%
всех договоров, заключенных в Лондоне
с крупным оператором офисных пространств Великобритании Knotel, приходится
на договоры о совместном управлении
Напомним, прежде отношения между владельцем недвижимости и компанией-оператором в основном регулировались по договору аренды, по которому компании-операторы приобретали права на управление помещением и сдачей его в субаренду в качестве гибкого офисного пространства. Собственники в таком случае часто получали небольшую прибыль при сохранении высоких рисков, так как рынок гибких офисных пространств нелегко адаптируется к экономическим потрясениям (см. схему «Как «работают» договор аренды и соглашение о совместном управлении»).

Стоит отметить, что в последнее время появляются и собственники помещений, которые стремятся самостоятельно создавать гибкие офисные пространства и управлять ими, не привлекая посредников. В основном они ориентируются на сотрудников малого и среднего бизнеса или фрилансеров. Таким образом, они создают конкуренцию крупным операторам, а у клиентов больше возможностей выбрать комфортный офис.
42%
покупателей в Великобритании
еще до пандемии предпочли товары
в Интернете покупкам в традиционных магазинах, что сделало страну лидером
в области электронной коммерции в Европе
Олеся Дзюба
руководитель направления организации рабочего пространства компании JLL
«В Москве партнерств между собственниками зданий и операторами гибких пространств пока нет. Тем не менее есть случаи создания собственного flex оператора крупными собственниками. Например, Space 1 от O1 Properties и Business Club от Capital Group, которые открывают гибкие пространства не только в зданиях своих портфелей, но и на сторонних площадках».